If you’re in real estate, 你很有可能听到卖家说过这样的话:“我不会支付他们的交易费用.、“我付了我的，为什么我要付他们的。?、“人们不再有纪律了吗??” The list goes on. 一些卖家很难理解为什么买家不能自己支付交割费用.
It’s a fair question, really.
我将设法阐明有关情况的重要事实. 我不是来推测人们把钱花在什么地方的. 我并不是在指责某一代人. 我只是想有效地说明1980年和现在美元实力的差异. 如果我们能推测，事实上，现在存钱比1980年更难，那就太好了. If we can’t, great. Either way, 我将通过写这篇文章学到很多，我希望你至少可以从阅读中学到一点.
这个博客的很大一部分将用来列出1980年到现在的价格差异, 从我找到的随机的不同网站和博客文章中编译而成(来源在最后一节中引用).
第一部分，第一部分，我描绘了两种不同的场景(老约翰. in 1980 and a John Jr. ，使用第2-4节列出的所有信息. 我不会让你无聊的，除非你想无聊, so if you only want to read Section 1, that’s perfectly fine. 你只要相信我的数字就行了如果你不打算自己把它们都读出来的话. 好了，废话不多说，文章是这样写的:
- Tallied differences, Then vs. 现在，从每月家庭预算的角度来看
- Inflation: Income (Increase Ratios)
- Average income (in current dollars)
- Then
- Now
- Percent increased
- 平均收入(扣除通货膨胀因素，按实际美元计算)
- Then
- Now
- Percent increased
- 比较实际美元收入的增加与通货膨胀的增加
- 解释一下现钞和现钞的对比，以及我们为什么在乎
- Cost of things, then vs now
- College
- Groceries
- Average price of homes/cars
- Phone/TV Service
- Fast Food/Restaurants
- Clothes
- Health/Medical Costs
- Loan Requirements/Costs
- Sources
如果你想读第一部分，那完全没问题. 如果你没有通读所有的数字，你就只能相信我的数字了. So, let’s get this going.
- 从月度预算的角度统计差异(在这里做一个简洁的对比)
So, now it’s storytime. 让我们来看看消费者的购买力和他们现在的购买力之间的差异:
John will be our 1980 consumer. 他25岁了，已婚，有两个孩子，是家里唯一的经济来源.
John Jr. will be our 2020 consumer. 他也25岁，已婚，有两个孩子，但他和他的妻子都要工作.
约翰大学毕业时是一名工程师，年薪25,000美元. 他能够攒钱并支付奖学金所不能支付的学费，所以现在他的教育债务已经还清了.
约翰的月收入约为2100美元.
His monthly expenses are as follows:
Rent/Utilities: $350
Car payment (and insurance): $150
Groceries/Dining: $250
Health (Insurance/Medical Bills): $92
Recreation (movies, hobbies, etc.): $75
Total: $917
因此，除去1980年22%的税后，约翰的月净收入是1638美元. 鉴于约翰每月的开销还不到他每月收入的一半, and factoring out for income taxes, 这意味着约翰每个月仍能存下500美元(721美元), 准确地说)存入储蓄或退休账户(甚至可能是养老金), 现在已经是过去式了)而住在独栋房子里, with a wife, two kids, and a single income. That’s pretty swell, John.
Now, John Jr. 老约翰刚从大学毕业，拥有同样的工程学位. 但他毕业时欠的债比老约翰多一点. did. 他在同一所学校获得同样的学位，却要多付260%的学费. 是吗，这就意味着他得借学生贷款还得用信用卡买书.
Except here’s the kicker: when John Sr. 去上大学，全国大约有53%的人去上大学，所以学位意味着更多. When John Jr. enrolled, back in 2015, 全国90%以上的人上过大学, 所以学位并没有那么重要, 这就意味着小约翰的日子更难过了. to find a job.
But all that aside, John Jr. 他最终找到了一份工作，在一家石油公司做实习生，年薪5万美元. 这意味着他的月收入在4150美元左右. And his wife, Erica, works as a school teacher, which also requires a four-year degree, 以及更多的学生贷款和信用卡债务, and her starting salary is around $32,000 a year. 所以，他们的月总收入大约是6800美元. Here is a look at John Jr. and Erica’s monthly expenses, though:
Rent: $1,200
Student loan payments (combined): $450
Minimum credit card bill: $275
Car (without insurance): $450
日托:1000美元(2个孩子每周250美元，我保证这是真的)
健康保险/医疗费用:750美元
Internet: $50
TV/Cable/Streaming Services: $200
Groceries/Dining: $850
Total: $5,225
算上17%的税，小约翰. 艾丽卡的月净收入为5644美元，只比每月的支出多400美元. John Jr. 而艾丽卡几乎支付了他们每个月的所有收入，仅仅是为了生存.
John Sr.他每月的支出占他每月净收入的56%.
John Jr. 他和妻子艾丽卡的总支出占他们每月净收入的93%.
所以，你可以想象，一开始攒钱是非常困难的. 但是，当你考虑到构成二级市场的两家政府资助企业(GSE)颁布的所有新规定时, Fannie Mae and Freddie Mac, 这两家巨头决定符合规定的贷款(AKA, Conventional loans, normal mortgages), 你会发现他们降低了DTI的限制, 他们正在收紧应对COVID的指导方针, 这使得贷款变得非常困难, 这样你就为两个人准备了一个食谱他们需要很多帮助才能找到一个家.
因为一旦他们越过了所有贷方的限制，他们将会得到一大笔账单. To break down a buyer’s closing costs.
他们将不得不支付首付款. 房价中位数304,100美元的5%为15,205美元. Considering John Jr. 以及艾丽卡每月节省400美元的能力, 这要么是奇迹，要么更有可能, 38 months, (3年零2个月)存钱 这只是他们买房成本的一个方面.
从更长远的角度来看，老约翰.’s luxury home down payment was $3,700. 考虑到他每个月要存721美元，这将需要老约翰. 他花了5个多月的时间为他永远的家攒钱.
记住，这只是买家成本的一个方面. So, assume they saved up the down payment, and 3 years and two months, they think they are ready to buy. But then the lender says, “Actually, you also have to pay for title work, title insurance, a title opinion, origination fees, homeowners insurance, prorated taxes, inspection fees, appraisal fees, and a billion other things, and, including your down payment, 在交易结束时，你需要支付的总金额将在23美元左右,000. Of course, with your conventional loan, 你可以让卖方支付最多3%的购买价作为你的交易成本. 或者你也可以每个月存起来支付额外的8000美元.”
所以，现在约翰和爱丽卡可以选择就交易成本进行谈判，并立即购买. Or saving up the other $8,000 over the next two years, roughly, and then finally buying, after renting for the past 5 years.
如果你是约翰和爱丽卡，你会怎么做?
And maybe, just maybe, 在你认为买家不负责任地花钱之前, 除非你来自完全相同的情况, 考虑到这样一个事实:我们并不是生活在一个每个月都容易有盈余现金的世界. Also, 卖家通常不会想到这一点, 当你面对的买家只是想买，但自己负担不起所有的费用, 他们在谈判中给你权力. 他们没有立场强硬或拖延谈判. They just want to buy a house, stop renting, and hopefully, 开始建立一些股权，这样他们就不用再过月光族的生活了. 作为卖家，你有机会得到你想要的，并给他们想要的东西. That’s a beautiful thing.
Something else to consider, 我把这张纸条留给你们:一笔房地产交易, on average, generates $43,000 into the immediate, local economy. 这是包括平均股本收到, title companies being paid, lenders being paid, real estate brokerages/agents, all of it. 我知道你卖房子不是为了拯救经济但如果你卖房子的价格比你希望的要低一点，想想这个. 想想你为你所在社区的人们做的所有好事. Thanks.
- Inflation: Income Increase Ratios –
- Inflation rate – “根据劳工统计局的消费者价格指数，2020年今天的价格是214.比1980年以来的平均价格高出44%. 这意味着今天的1美元只能买31美元.80% of what it could buy in 1980. The U.S. 美元的平均通货膨胀率为2.在此期间每年91%，导致美元的实际价值下降.换句话说，1980年100美元的购买力相当于314美元.44 in 2020, a difference of $214.44 over 40 years.
- 收入-平均收入(以当前美元计算):
- 1980 – 21,063
- 2018 – 90,021
- Total increase = 327%
- 收入-平均收入(扣除过去40年214%的通货膨胀，以实际美元计算):
- 1980 – 61,283
- 2020 – 97,332*
- Total increase = 59%
- *这是根据2019年和2020年的通货膨胀率进行的独立计算: http://www.statista.com/statistics/244983/projected-inflation-rate-in-the-united-states/
- So, the average income, 在排除通货膨胀因素并因此使竞争环境趋于平衡(或至少是消毒)之后, has increased from 61,283 in 1980 to 97,332 in 2020. 与214%的通货膨胀相比，这一数字增长了59%. It literally doesn’t add up.
- Current vs Real Dollars Current指的是一美元在被分析的特定时间的力量. Real指的是美元在时间上的力量, 从现在一美元的价值来看(或者当你阅读并应用分析的时候).
如果你拿起1980年的西尔斯目录, 浏览了所有待售的产品, 你看到的价格是当前价格, 因为它们是按目录印刷的时间定价的. 但是如果你用同样的目录应用从那时到现在的总通货膨胀率, 调整后的价格将是真实的美元.
So, in essence, to see a fair comparison of incomes, 在这种情况下，最大(非)均衡器是通货膨胀率. 我们可以看到收入从21美元增加了,000 in 1980 to $90,000 in 2018, and think, “Wow! A 327% increase! That’s awesome!”
但如果我们不考虑价格上涨的因素, 因此，美元的影响力也在下降, 我们没有得到一个准确的比较. Income doesn’t increase in a vacuum. The world is not static. 所以，我们需要能够说:“好吧，他们在1980年赚了21000美元. How much would that buy them now? And to answer that, we factor out inflation, and we come to the conclusion that, in 1980, having $21,000 was the same as having $61,000, now. 因为我们现在的美元实际上是现在的, 我们不能做一个“真正的美元”应用程序, 因为我们错过了过去的必要元素. We are current. “真正的美元”只是过去价值的公式.
- Cost of:
- College – In 1980, the average cost of tuition, room and board, 四年制大专院校的学费为9美元,438, 根据教育部的说法. 这一数字已攀升至23872美元.
- Groceries –
- 然后，你可以花299美元买一个Kenmore电动炉灶，花449美元买一个Kenmore冰箱, 但在西尔斯花1美元相当于花3美元.10 today — Milk: $2.每加仑18美分，鸡蛋83美分一打，金枪鱼99美分一罐，培根1美元.39/half pound
- Kenmore电动炉灶售价539美元，冰箱990美元，牛奶3美元.50 per gallon, eggs are $1.24 per dozen, Tuna is $1.每罐20美元，培根接近每磅5美元(显然，这取决于品牌).
- 平均/中位销售价格(汽车和房屋)- 1980年经历了美国历史上最大的通货膨胀率年增长率之一，为13.5% (average for past 40 years is 2.91%, as mentioned earlier). 1980年的房价涨幅甚至超过了通货膨胀率，为15.69%. 在过去的四十年里，平均年增长率只有3.06%. 然而，不知何故，平均房价的涨幅远远超过了这两个数字中的任何一个.
- 1980年平均房价(以当前美元计算)- 47,200美元
- 1980年平均房价(以实际(或“今天”)美元计算)- 147,532美元.65*
- *使用从任意年份到任意年份的消费者价格指数(CPI)的计算器. See sources.
- 2020 median home price – $304,100
- 房价上涨(目前到目前)- 544%的增长
- 房价上涨(实际到当前)- 106%的增长
- Average rent for 1980 – $243
- Average rent for 2020 – $1,463
- Average car cost 1980 – $7,000
- Average car cost 2020 – $37,851
- 结论:无论你以何种方式分割, 房屋(和汽车)比以往任何时候都贵得多. 即使排除通货膨胀因素，我们仍然看到了100%以上的增长. 难怪人们很难买得起房子. 它们比以前贵了500%.
- 电话/电视服务(不包括互联网和所有由此产生的消费机会)
- 1980年只有家庭电话服务(大部分). 这些服务比我们今天支付的服务要便宜得多. 但是，公平地说，它们所做的只是我们今天手机所做的很小的一部分. 但也可以肯定地说，每月200多美元的电话服务是完全不可能的. And their TV service, 虽然是今天的一个精简版, 每个月永远不会超过40美元. 现在，有了合适的有线电视套餐，一个人每月可以花150美元以上. Easily. So between TV and Phone, 什么过去花费了一个人加起来(大约)50美元, 一个月花费超过350美元.
- Fast food/restaurants
- 巨无霸超值套餐是今天超值套餐的前身，售价为2美元.59 in 1985, which amounts to $6.09 in 2018. 即使考虑到通货膨胀因素，这仍然不足以购买今天的巨无霸超值套餐, which sells for $8. 这只是一个例子，但我不需要说服任何人今天的食物有多贵. I could spend $25 at Sonic; BY MYSELF. Granted, 我不是适度或健康的典范, 但我不会用那25美元打破任何大吃特吃的记录. 我只会让银行破产，还有我的尊严.
- Clothes
- 20世纪80年代(包括普通品牌和高端品牌):
- Jeans – $15 (Levis) – $60 (Guess)
- 鞋子——5美元(果冻)——70美元(Timberland Boots)
- Sweaters – $5 – $20
- Jackets – $40 – $100
- A full suit – $200 – $500
- 2020 (offering the same range):
- 牛仔裤——30美元(李维斯)——500美元(圣罗兰)(平均价格可能在150美元左右.
- 鞋子——25美元(汤姆的)——65美元——你想花多少就花多少，我.e. Air Jordan 's等高端品牌的售价在500至1500美元之间.
- 毛衣——12美元(瀚纳斯)——90美元——高端品牌的毛衣——2500美元.e. 布鲁克斯兄弟或汤姆·福特/内曼·马库斯.
- 夹克—50美元(西路易斯)—130美元(卡哈特)—229美元(香蕉共和国)—650美元以上(加拿大鹅), Brioni, Armani, etc.)
- 男士西装——120美元(线下/线上)——500美元——数千美元(Brooks Brothers), Armani, Gucci, Burberry, Dolce and Gabbana, etc.)
- 健康保险/医疗保健(按全国平均水平计算的人均费用)-
- 1980 – $1,108 (Current Dollars) $3,378.19 (Real Dollars)
- 2020年(实际上是2018年)- 11172美元(当前美元)11,522美元.02 (Real Dollars)
- Increase (in current dollars) – 908%
- Increase (in real dollars) – 241%
- 因此，无论你怎么划分，我们在这个舞台上的增长速度都远远超过了通货膨胀.
- Loan Requirements/Costs
- Requirements – 与13年前的2007年相比，现在获得抵押贷款的要求是不分昼夜的. Now, 如果不向贷款人提供每一份曾经有过你名字的财务文件，你甚至无法为你已经居住的房子再融资, providing hair follicles, blood samples, 还有你第一个孩子的左小指, removed during the Blood Moon. Okay, not really all of that, 但如果你在过去13年里从未抵押过房产, 请相信我的话，承销商会要求这么多. And that’s thanks to the government becoming involved after 2010 and the initiation of the Dodd-Frank Act; and thus, 消费者金融保护局(CFPB).
- Costs -所有东西都贵，因为我们已经建立了. Buying a home is no different. Appraisals, abstracting, title opinions, taxes, insurance, title insurance, you name it, it’s more expensive than it used to be.
- Sources:
- Inflation increases, 1980-2020: http://www.in2013dollars.com/us/inflation/1980,
- 平均收入(加上调整后的实际美元与当前美元): http://www.census.gov/data/tables/time-series/demo/income-poverty/historical-income-households.html, Table H-6. 所有种族的中位数和平均收入
- Cost of College: http://www.businessinsider.com/this-chart-shows-how-quickly-college-tuition-has-skyrocketed-since-1980-2015-7#:~:text=In%201980%2C%20the%20average%20cost,has%20since%20climbed%20to%20%2423%2C872
- Cost of Groceries: http://www.tasteofhome.com/collection/this-is-what-groceries-cost-the-year-you-were-born/
- Cost of Fast Food: http://www.tasteofhome.com/article/what-the-mcdonalds-menu-looked-like-the-year-you-were-born/
- Current – Real Calculator: http://stats.areppim.com/calc/calc_usdlrxdeflxcpi.php
- Cost of homes in 1980 – http://www.cnbc.com/2017/06/23/how-much-housing-prices-have-risen-since-1940.html
- Cost of homes in 2020 – http://www.nar.realtor/research-and-statistics
- Fast Food – http://www.kiplinger.com/slideshow/spending/t050-s001-how-much-did-things-cost-in-the-1980s/index.html
- Healthcare/Insurance – http://www.thebalance.com/causes-of-rising-healthcare-costs-4064878