开放房屋:一个传奇-帖子#1
什么是开放参观日? 很高兴你问了. 根据韦氏词典，是这样的:
准备好的，通常是非正式的招待或招待所有来客
开放检查的房子或公寓，尤指准买家或租客
本系列博客文章将涵盖开放房屋的几个不同方面，但主要是从365体育备用网的角度, 因为这可能是开放日最具技术性的视角. 如果你是一个买家，没有执照出售房地产, 你在寻找开放参观日的信息, 在本系列中，您可以找到比您想要的更多的信息.
我把它分成了多个部分和帖子，如下:
- 博客# 1:
- 第一节. 打开房子的策略
- 打开房子的清单
- 博客# 2:
- 第二节. 打开房子的选择
- 第三节. 打开房子准备
- 博客# 3:
- 第四节. 开放日…
- 第五节. 结论
第一节. 战略开放的房子
按数字开放参观
大多数人想知道他们的工作能得到多少报酬. 这是求职中非常重要的一部分，也是面试中最主要的问题之一. “工资是多少??希望世界上每一位W-2员工都能立即回答这个问题. 但正如大多数经纪人所知道的，当有人问他们“做365体育备用网赚多少钱??这个问题很难回答，更不用说准确地回答了. 话虽这么说, 试着弄清楚你在房地产领域的时间花在哪里是最好的，这并没有什么坏处.
授予, 作为一个独立的承包商，其收入与活动及其附带结果(或缺乏)挂钩, 这不是一个完全容易回答的问题. 意思是365体育备用网, 谁是一个独立的承包商(更多信息见我们的商业计划课程), 是否只根据成功交易的结果支付. 这一切意味着什么, 365体育备用网是否必须利用自己或其他经纪人的过去经验，根据他们在某项活动上所花的时间，对他们的时薪做出最好的估计. 这样做的原因是为了发现哪些活动在经济上是有效的，并鼓励重复这些活动.
在这个场景中，我们指的和做数字的活动是Open house. 但这种工作可以应用于任何被动或主动的勘探任务.
其理念是分析人们在一项活动上花了多少时间，以及在这段时间内赚了多少钱. 在看房时弄清楚这一点, 你将需要了解以下变量(我们将以一年的时间为基础进行这个练习):
每月开放房屋- 3
开放参观的总数量- 36
开放日时间- 4小时，
总时间- 144小时(全年有多少小时用于开放参观日).
每个开放日的前景- 2
总预期者——72人(意思是他们在一年中与多少个预期者会面并交谈)
收盘价- 7(收盘价与预期的比率, 这个数字因人而异，并且随着在行业中工作时间的增加而减少. 对于一个新经纪人来说，最合适的起始数字是7. 也就是说，每7个潜在客户中，一个经纪人就会得到1个交易.)
销售额(总前景(72)除以成交率(7))
平均销售价格- 15万美元
平均毛佣- 4,500元(以3%计算)
你的平均佣金收入后，公司分裂- $2,250
佣金分割- 50%.
所以，在我们的场景中，它看起来是这样的:
每月3个开放房屋x 12个月=总共36个开放房屋.
12个月的36个开放参观日×每个开放参观日4个小时=过去12个月在开放参观日工作的总时间为144小时.
在过去12个月里，平均每个看房有2个潜在客户x36个开放客户= 72个潜在客户.
72个前景除以7(我们的收盘价)=大约10个销售额(从10向下四舍五入).28).
你的平均销售价格15万美元× 3% =平均总佣金收入(GCI) 4500美元.
GCI是4500 x美元 .50(在这种情况下，你的分成是50%)= 2250美元
$2,每笔交易赚取的250美元x每12个月看房期间的总销售额=从看房交易中赚取的总收入为22美元,500.
12个月的总收入22500美元除以144小时的工作时间= 156美元.每小时25.
这只是一个虚构的场景用于教学活动分析练习，但很明显, 如果这个场景中的数字是在现实的范围内, 几乎每个人都更愿意签下一份每小时150美元以上的工作. 假设这个练习的误差超过50%，那仍然相当于75美元/小时. 我们假设，不是每次看房都有2个潜在客户，而是经纪人只能得到 .每个看房会有5个潜在客户. 即使把这个数字代入上面的公式，每小时的工资仍然是37美元.50. 数字加起来. 开放日待遇不错.
打开房子的清单
给自己做一个看房清单可能会有帮助. 或者问问你的经纪人，看看他们是否有或者他们知道其他的经纪人也有. 确保每个开放日都得到了你的充分关注并没有什么坏处，一份清单/系统将有助于提高你在每个开放日的成功率. 它可能包含以下内容:
地址:
细分:
开放参观日期:
时间:
前一周:
在周一下午5点之前，在你正在使用的广告资源中放置广告.
___在分类广告(如果需要)____周六____周日
___在院子里放置开放日告示
___准备宣传单(准备开放日)
___发送开放日卡片/邀请(可选)
向邻居派发小传单(使用5/5/10规则)
开放日:
___在街角放置“开放参观”标志, 邻居入口(如果可能的话, 去房主的门口，请求允许在他们的院子里放置指示牌)
___在院子里放置开放日标志
___布置家庭，打开灯，发放传单，签到单“提供”文件夹
___煮咖啡，倒掉瓶装水，做饼干(可选)
在离开之前:
___检查街道上的传单箱，如果适用，如果需要增加传单
___如果是你的房产，请给房主留个便条，如果不是，请联系房产365体育备用网
取下所有“开放参观日”的标志
打开房子追问:
___在24小时内打电话给所有参加的人
星期一发送感谢信
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第二部分下周开始!