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在历史悠久的市场上买房子是什么感觉……

 

平均上市时间为6天, 1-2年价格涨幅超过30%, 写业务增加了两倍, 新上市公司的库存持续下降, 过去被描述为房地产市场的东西,现在被描述为监狱院子里的暴动会更好. 你可能在闲逛, 寻找你的“永远的家”——你将至少在接下来的5-7年里——然后被一些杀人的囚犯(现金买家)用一个做工粗糙的监狱柄接近(升级条款). 然后你就躺在地上,流血不止,想知道哪里出了问题. 当别人把他们的家具搬进你的房子时.

 

这是一种轻微的戏剧化. 但只. 我的买家看到这封信,你知道这是真的.

 

So, 因为我喜欢失败者的故事, 我相信总有办法得到你想要的(即使困难重重), 我首先要从一个买家的角度谈谈监狱暴动/房地产市场. 下个月我将写一篇关于销售者的文章.

 

对于购房者来说,他们现在正在学习各种各样的房地产术语:

 

  • 或有事项:评估、融资、检查、出售财产等.
  • 评估差距
  • 自动调整条款
  • 过桥贷款
  • 债务收入(DTI)比率
  • 以及合同中所有潜在的谈判要点

 

我想既然他们被迫知道这些,你们也应该知道. 我是公平的. 

 

所以,击鼓声,请…….突发事件.

 

什么是偶然性? 

 

简而言之,这是在其他事情发生之前必须发生的事情. 如果你想要B,那么你必须先做A. 

 

对于每一种偶然性,都有A.(B)为完成所述意外事件所必需的行动.)负责支付与上述行为相关的费用的人.)行动必须完成的时间范围. 

 

买方财产的出售- 

 

例句:你拥有你所住的房子,并有抵押贷款. 你想再买一栋房子. 你的贷款人说你的DTI(债务收入比)不能支持两笔抵押贷款. 所以你必须先卖掉现在的房子,然后才能再买另一套房子.

 

这是大多数合同中的一种附带条件. 在这种情况下, 你必须对你想买的房子出价,并使其“有条件出售买方财产(目前不在合同下)”.”

 

This used to be fine; expected even, in many price ranges. 过去,当他们的收入可以支付两笔抵押贷款时,人们会出于对舒适的渴望而这样做. 但因为现在买家的数量非常庞大, 而且上市库存低得离谱, 人们把舒适放在一边,不惜一切代价买房子.

 

这意味着他们放弃了所有可能的偶然性因为每一个被移除的偶然性都是关闭被移除财产的障碍. 卖家喜欢这样. 在卖方市场中,卖方得到了卖方想要的东西. (这是好的,买家. 我们记得2008 - 2011. 即使卖家不这么做. 你的时代终将到来,一如既往.)

 

那么,你可以放弃哪些其他的意外事件,以及这样做的潜在风险是什么?

 

评估应急, 

 

这是一项应急条款,规定房产必须估价为合同价格. 如果房产评估的结果很低,那你就出局了. 所以要小心使用这个. 3年前放弃这一计划的想法绝对令人厌恶. 

 

当你放弃这种偶发事件时,另一件要考虑的事情是:你是用贷款购买房产吗? 

 

因为如果是这样的话,财产评估的金额要求实际上不是你的决定,而是贷款人的. (这取决于你的首付金额, 但这是一大笔钱——20%以上, 在大多数情况下,我们就不深入讨论了).

 

因为银行是提供资金的人, 如果房产不估价, 然后他们会要求三样东西中的一种:

 

  1. 卖方将合同价格降至与估价相符的水平.
  2. The buyer pay the difference between the appraisal amount and the contract price; called an “appraisal gap” and we will discuss that later. OR,
  3. 取消合同. 

 

融资应急, 

 

该条款规定“此交易以买方在x日前收到融资为条件。.“如果你放弃这种应急措施,你最好有办法不用贷款就能买到房子.

 

检查应急, 

 

The “As-Is; Where-Is” purchase. 高风险业务. 我也不是指汤姆·克鲁斯(Tom Cruise)穿着他的商务休闲装内裤性感地四处晃悠. 我的意思是,你在孤注一掷,抱着对希望的希望,一切都是好的财产. 我不会推荐一个新的买家或没有很多积蓄的人, 收入, 或contractor-level知识/联系人. 没有人想关闭一所房子,然后回到家发现板漏或更糟的事情.

 

现在. 可怕的“评估差距”.”

 

这条条款说:“如果房产不估价,我将用现金支付差额。.“可别这么说! 给自己留一些逃生路线或安全垫. 

 

应该这样说:“如果房产评估的价格低于合同价格, 我将支付超过“x美元”的评估金额.“这创造了一个内置的权宜之计,这样你就能确切地知道最糟糕的情况是什么样子. 如果不这样做,你会让自己面对很多未知的,潜在的损失. 但愿估价不到50美元,比合同价格低1万美元,你只有50美元,你的账户里有000. 所以你花光了毕生积蓄来支付5万美元的估价. 你的存款没了,你的负资产比我推荐的还要多.

 

如果我在谈论所有这些东西的时候,没有谈到超过评估价格购买房屋的危险,那就是我的失职了. 这种危险的来源来自于房地产的周期性. 我不知道什么东西会上升就一定会下降,但我知道它总是会下降. 在过去的一个世纪左右,我们的房地产一直处于一个平均10年的周期. 上一次市场低迷的低谷已经过去10年了. 这是否意味着经济即将触底? 我不知道. 我只是给你一些信息. 你想怎样就怎样. 

 

在给出评估差距之前,你要问自己的问题是: 

 

“我有多少钱??”

“我可以把多少钱存为负资产?”,

“实际上,我还会在这所房子里住多久??”

 

如果你有足够的钱在情感上购买一套负资产的房子, 而且你确信,你会在这所房子里待上足够长的时间,以度过市场周期, 那就去争取吧. 如果你不是,那就不要这样做. 如果需要的话,可以租. 你在房子上额外花的钱, 让你获得负资产和你梦想的家, 很可能比你付给房东的钱要多很多吗.

 

自动调整条款

 

讨人厌的. 

 

我都不喜欢打这个. 

 

它是什么? 这是一个条款, 我们将在任何竞争性报价的基础上增加“x金额”的增量,以达到“x金额”的总采购价格.” 

 

为什么我讨厌这个?

 

因为. 这是违反保密. 这是作弊. 这不是很酷. 这是一种模棱两可的说法,而且在任何一个可能的意义上都违背了公平竞争. 这不是eBay拍卖,我们也不是给人们不公平优势的软件机器人. 别担心. 我不会告诉你我的真实感受.

但不管怎样, 就连俄克拉荷马州房地产委员会也这么说, 以他们自己的形式, “免责声明:请注意,俄克拉荷马州房地产委员会不建议使用升级附录,因为在核实竞争报价时给买方带来了困难.”

 

我同意俄克拉荷马州的房地产管理机构. 我们并不是在每件事上都意见一致. 但我们在这个问题上做了.

 

现在, 在不出卖灵魂和牺牲生计的情况下,买家如何才能让他们的出价更有吸引力, 尊严, 和生活储蓄?

 

首先,我要说:价格不是一切.

 

他们称之为合同条款S复数,是有原因的. 

 

  1. 截止日期/时间/地点要灵活. 卖家很可能会转变态度,成为下一处房产的买家. 所以,如果你牢记这一点,告诉他们你愿意按照他们的时间表工作, 然后他们可能会因为感激你而接受你的提议. 而且,如果你同意在同一间办公室结束工作,你通常可以省下一笔钱.
  2. 向卖方提供延长物业的占用时间. 也许你需要花几天时间和他们达成一份入住协议,让他们有时间去搞定下一栋房子,而不用去搬家. 只要确保负债已经讨论过,入住协议不只是握手协议. 确保损失风险不随契约而转移,而是随占有而转移. 如果这些东西不合理,和你的经纪人谈谈. 或者我,如果你没有经纪人的话. 我是你的经纪人.
  3. 增加你的定金数额,甚至可以考虑让其中的一部分不能退还. 这听起来可怕的. 但我向你保证, 这比涨到35美元没那么吓人,000年评估, 提供评估差距, 或者完全放弃估价权变.

 

最后,在必要的地方发挥创意,但如果可以的话,耐心等待. “美好的事物总是降临在等待的人身上。.“正确的? 人? 对的,人? 

 

说真的,我很同情我所有的买家和那些一直在寻找这个市场的人. 任何需要帮助的人都可以来找我. 或者只是需要一个可以哭泣和倾听的人. 坚持下去...